酒店物业正密集涌入REIT市场。

9月末，华泰华住安住REIT完成询价，最终认购价定为每份2.329元，按5亿份发行份额计算，预计募资11.645亿元。

底层资产涵盖广州天河体育中心的美居与全季酒店，以及上海江桥万达的桔子水晶酒店。该基金已获证监会注册批复，计划于10月19日至20日面向网下及公众投资者进行认购。

9月30日，中金开元旅业商业REIT也正式获批，基金募集份额总额为6亿份，装入杭州、温州、嵊州三家开元名都酒店。最新披露数据显示，三家酒店评估值合计约16.13亿元。

嵊州开元名都酒店

但今年进入REIT市场的酒店物业远不止这几家。

6月底，华安锦江商业REIT完成询价，认购价定为每份2.672元，首次募集份额7亿份，预计募资约18.70亿元。

其底层资产为分布在全国18座城市的21家锦江都城酒店，客房总数超过3000间，这也是国内首单以纯酒店物业为底层的公募商业REIT。

更大的项目来自三亚。

今年3月，以三亚亚特兰蒂斯为底层资产的国联安复星商业REIT获上交所受理，拟募集规模高达139.28亿元。

项目包括亚特兰蒂斯酒店及水世界，其中酒店板块建筑面积约25万平方米，占整个项目建筑面积的81.04%。若顺利发行，它将成为目前申报规模最大的商业不动产REIT之一。

三亚亚特兰蒂斯酒店

此外，部分地方国资也开始将酒店送入REIT市场。

6月，广发海珠城发商业REIT获深交所受理，资产为位于琶洲会展核心区、拥有488间客房的广州朗豪酒店，预计募集规模14.25亿元。

机构间REIT同样在加速。

7月，财通资管—远洲集团酒店持有型不动产资产支持专项计划获上交所审核通过，拟发行规模21.51亿元，底层资产为远洲集团自持酒店物业，成为国内首单完整走完交易所审核流程的酒店类机构间REIT。

8月，长春高新宣布，拟将长春高新洲际酒店、长春高新假日酒店及地下停车场作为底层资产，申报机构间REIT，拟发行规模11.94亿元。

这些项目处于不同阶段，公募REIT与机构间REIT的产品结构也不尽相同。

但如果仅计算已披露明确发行或拟募集规模的锦江、华住、复星亚特兰蒂斯、广州朗豪、远洲和长春高新六个项目，规模已超过217亿元，尚未完成发行定价的开元项目未计入内。

酒店REIT已从零散尝试迅速转变为一轮资产集中入场。

2026年上半年，中国内地酒店投资交易额已超过99亿元，同比增长155.4%。

真正值得关注的是，过去长期困扰重资产酒店投资的一道难题正在浮现新答案：

酒店资金开始有机会从资本市场退出了。

长春高新洲际酒店

01

酒店投资最难的是退出

一家酒店是否是好生意，过去行业习惯计算投资回报率，但重资产酒店还有一笔最终账常被忽略：

就是退出。

这也是酒店与众多普通加盟生意最大的区别。

投资一家加盟酒店，租约到期后可以撤场。真正买下一栋物业做酒店，数亿元甚至十几亿元资金一旦投入，投资周期可能长达十几年甚至几十年。

酒店又是一类极为特殊的不动产。

住宅可散售，写字楼可整售或分层交易，商业项目有相对成熟的机构投资市场。而酒店的物业价值与品牌、经营能力、客源结构及现金流高度绑定。

同一栋楼，经营酒店一年赚3000万元还是5000万元，最终对应的资产价格截然不同。

这导致中国酒店投资市场长期存在一种矛盾：资产众多，真正好卖的却不多。

仲量联行数据显示，2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额累计约1685.4亿元，年均约139.4亿元。

到2026年上半年，交易额超过99亿元，同比增长155.4%，酒店大宗交易明显回暖。

但资金偏好高度集中。

今年上半年，市场最受欢迎的是5亿元以内的酒店项目，高净值人士已成为酒店资产的重要买方，一线城市、核心位置、现金流稳定的小体量项目更容易成交。

另一方面，大量经营一般、区位普通、总价过高的酒店，即使进入交易市场，寻找买家依然困难。

传统酒店资产退出大致只有几条路：整体出售物业、股权转让、卖给基金或保险等机构投资者，或继续长期持有。

每种方式都需要找到一个愿意一次性接下整栋资产的买家。

但REIT改变了这套交易结构。

2025年12月31日，证监会正式推出商业不动产REIT试点，酒店被明确纳入商业不动产底层资产业态。上交所随后明确，重点支持权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的酒店等商业不动产申报发行商业REIT。

半年后，首批4只商业不动产REIT在上交所上市，合计募集资金约203亿元。

一栋原本需要寻找单一买家的酒店，由此可被装进公开交易的基金产品。

过去酒店行业解决了品牌、运营、加盟、供应链甚至会员流量问题，却始终缺少一个足够成熟的资产退出市场。

REIT开始补上这一环。

广州天河体育中心美居酒店、全季酒店

02

锦江、华住、开元都在入场，

酒店开始重新定价

这一轮酒店REIT最有趣之处不仅在于项目增多，更在于进入资本市场的酒店已出现明显差异。

锦江提供了一个典型样本。

华安锦江商业REIT一次性装入21家锦江都城，分布于广州、长沙、武汉、合肥、福州、南昌等18座城市，不动产资产评估值约16.84亿元。

锦江这一单不依赖单一地标物业，而是通过21家标准化中高端酒店形成资产组合，利用城市分散和品牌标准化降低单一物业波动。

这意味着，能进入REIT的酒店资产不一定非得足够“豪华”。

标准化、规模化及持续现金流同样可形成资本市场认可的资产价值。

锦江都城酒店

华泰华住安住REIT选择的同样不是传统意义上的豪华酒店。

广州项目由美居和全季组成，上海项目为一家桔子水晶，三家酒店共1044间客房，均为2022年开业的成熟项目。调整后的资产包评估值约14.94亿元。

其中，广州项目位于天河核心商务区，上海项目靠近江桥万达，可覆盖虹桥枢纽和国家会展中心的商务需求。

资本市场首先关注的是资产能否稳定赚钱。

这与华住过去十几年形成的经营模式形成某种呼应。

截至2026年6月底，华住全球在营酒店达13539家、133.5万间客房，其中93%的客房采用管理加盟和特许经营模式，租赁及自有模式仅占7%。

酒店集团自身越来越轻，但成熟酒店物业的现金流仍可单独拿出来估值。

早在2013年，开元就在香港发行过酒店REIT，最初装入5家酒店，此后陆续注入酒店资产。

2021年，开元产业信托退出香港资本市场。十多年后，开元重回REIT市场。

此次进入内地商业不动产REIT的是杭州开元名都、温州开元名都和嵊州开元名都，合计1428间客房。三家酒店2025年平均入住率约67%，最新评估值合计16.13亿元。

开元的案例更接近传统重资产酒店集团面临的问题。

几十年来，中国不少酒店企业走了一条非常典型的路径：

拿地或买物业，自己投资建设酒店，引入或打造品牌，运营多年，最后再寻找出售机会，资产价值与这栋楼深度绑定。

但当REIT出现后，这条路径可能重新组合。

投资酒店—运营成熟—提升现金流—资产证券化—资金退出—重新投资。

酒店终于有机会形成更完整的资本循环。

如果说锦江、华住代表标准化连锁酒店，开元代表传统全服务重资产酒店，那么三亚亚特兰蒂斯又将酒店REIT推向了另一端。

它是一项投资超百亿元的大型度假资产，除1314间客房外，还包括水世界、水族馆、演艺等复杂业态。

2024年，项目酒店入住率达83.75%，RevPAR约1608元。此次拟募集规模达139.28亿元。

这意味着REIT能承接的酒店类型已从标准化中高端酒店扩展到大型综合度假资产。

广州朗豪酒店

广州朗豪和远洲的加入，则让这条路径继续扩大。

前者是一家地方国资持有的会展型高端酒店，后者是一批民营酒店集团长期自持的高星级物业。加上长春高新旗下的洲际和假日酒店，中国还有大量类似资产掌握在地方国资、城投平台、文旅集团、房地产企业和大型产业集团手中。

酒店可能只是整个集团资产负债表中的一部分，却长期占用大量资本。

当REIT成为一种可行的退出工具，这些酒店便多了一种选择。

因此，这一轮能进入资本市场的酒店从少数标志性五星级酒店，开始扩展到标准化中高端酒店、传统全服务酒店、大型度假酒店、地方国资酒店以及民营集团自持酒店。

酒店资产的定价边界正在被重新打开。

杭州开元名都大酒店

03

REIT进场以后，

酒店投资要重新算账

REIT不会让一家经营不善的酒店突然变成好资产，恰恰相反，它可能使酒店经营的好坏变得更加透明。

资本市场最终关心的是现金流。

华住这一单在审核过程中经历了估值调整，资产包评估值由此前的15.91亿元降至约14.94亿元，广州和上海项目的长期入住率、房价增长等假设也进行了更审慎的调整。

这给酒店行业上了一堂具体的资产课。

酒店业主过去习惯按“我当年投了多少钱”给酒店定价。

投入8亿元，自然希望卖10亿元，装修又花了1亿元，资产就该更贵。

进入REIT后，资本市场会问：这家酒店每年能产生多少净现金流？这种收益能维持多久？下一轮翻新要花多少钱？周边有无新酒店供给？房价还有上涨空间吗？

酒店第一次需要像一项标准化收益资产一样接受审视。

锦江的21家酒店资产包更能说明这一变化。

它不依赖某一家酒店的稀缺性讲故事，而要证明21家酒店放在一起，未来仍能持续产生稳定现金流。上交所披露文件显示，该资产包预测现金流复合增长率整体约为3.7%。

从这个角度看，REIT对酒店资产最大的改变，是将估值锚从“物业本身值多少钱”进一步推向“未来能持续赚多少钱”。

这也会直接影响存量酒店改造。

中国酒店已全面进入存量时代，大量老酒店正在经历收购、翻新、换牌和重新定位。过去投资人算改造账，通常只看到经营这一层：

2亿元买下一栋酒店，再投5000万元改造，换一个品牌，将RevPAR从300元做到450元，再用经营利润慢慢收回投资。

如果通过改造和运营能持续提高酒店的净经营收益，使物业达到资本市场对产权、运营和现金流的要求，那么投资人的收益就不再只来自每年经营赚的钱。

买入资产、重新定位、改善经营、做高现金流，最终通过REIT完成退出。

这会改变一部分酒店投资项目的回报模型。

原来需要十几年等待经营回本的项目，有可能在资产成熟后提前实现资本回收，再进入下一轮投资。

“投、融、管、退”才真正连起来。

当然，这个通道不会属于所有酒店。

证监会和交易所对商业不动产REIT强调的一个核心条件是运营模式成熟、能产生持续稳定现金流。

这意味着真正能进入这一市场的酒店需要产权清晰、经营成熟、现金流稳定，运营能力经得起长期验证。

核心城市、成熟商圈、稳定需求和专业酒店管理会越来越重要。

而大量区位一般、经营波动大、产权复杂甚至持续亏损的酒店，很难因REIT出现就突然获得流动性。

因此，酒店资产之间的分层会越来越明显。

一家运营稳定、现金流清晰的中端酒店未必比一栋长期亏损的豪华酒店价值低；一栋外观漂亮的五星级酒店也未必是一项好的投资资产。

REIT真正重新定义的是资本市场眼中的“好酒店”。

04

写在最后

REIT解决不了一家酒店的经营问题，也无法为所有酒店提供退出通道。

但它至少带来了一件过去中国酒店投资市场长期缺失的东西：一个可标准化、可证券化的退出出口。

过去二十年，中国酒店行业一直在解决“怎么开酒店”。

品牌越来越多，加盟体系越来越成熟，供应链越来越完善，一家酒店从签约到开业的速度越来越快。

接下来，行业要解决的问题会逐渐变成：一家酒店运营成熟后，这笔资本如何高效地退出。

目前超过200亿元的REIT规模，只是酒店资产化的开始。

酒店投资真正缺失多年的那一环正在被补上。

本文来自微信公众号“酒店观察网”，作者：Jessica，36氪经授权发布。